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繼11月深圳降低首付比例、優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后,12月14日,北京和上海先后優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、降低房貸利率下限,北京也同步延長了貸款時(shí)間,釋放了更加積極信號(hào)。
業(yè)內(nèi)人士指出,本次京滬政策優(yōu)化力度較大,涉及面較廣,從降低購房成本和購房門檻上全面發(fā)力,除了限購政策外,政策基本一步到位。
京滬同日釋放利好大招
12月14日,北京上海前后腳發(fā)布通知,宣布調(diào)整一套房、二套房的首付比例。這是繼今年9月1日兩地先后落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后,再次不約而同調(diào)整房地產(chǎn)政策。
按照兩地新政策,一套房首付比例降到了30%,二套房首付比例降到了40%。下調(diào)首付比例,直接降低了居民購房的資金門檻,可以更好滿足大家的住房需求。
利率方面,北京和上海同時(shí)對房貸利率政策下限進(jìn)行了調(diào)整,并都實(shí)行了差異化的新要求。在北京城六區(qū)以外和上海的嘉定等6個(gè)行政區(qū),相比中心城區(qū)都實(shí)行了更加優(yōu)惠的利率標(biāo)準(zhǔn),這意味著在這些區(qū)域貸款買房的成本將會(huì)更低。
以貸款200萬為例,北京非城六區(qū)二套住房,按還款25年,房貸利率由5.25%降至4.75%計(jì)算,每月還款額將由11984.95元減至11402.35元,每月減少582.6元;上海嘉定等區(qū)域二套住房,按還款30年,房貸利率由5.25%降至4.4%計(jì)算,每月還款額將由11044.07元減少至10015.22元,減少了約1029元。
另外,北京將貸款時(shí)間由25年延長至30年,有利于降低購房者單月的還款壓力。以貸款200萬為例,利率統(tǒng)一按4.75%計(jì)算,貸款時(shí)間延長后,每月還款額將由11402.35元減少至10432.95元,每月減少969.4元。
此次北京、上海的新政策,不僅對購房的首付和利率提出新的要求,還對普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整。
北京的新規(guī)定與以往最大的區(qū)別,在于價(jià)格。以前,按照五環(huán)六環(huán)不同的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),決定了你的房子是普通住宅還是非普通住宅?,F(xiàn)在新政策中,各環(huán)線的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)明顯提高,而且不用像以前那樣還要看總價(jià)。
以購買500萬二套住宅(過去被認(rèn)定為非普宅)為例,北京城六區(qū)外的住房首付將由400萬元減少至200萬元,上海嘉定等區(qū)域住房首付將由350萬元減少至200萬元。
這意味著,改善型家庭賣小買大,不會(huì)以為總價(jià)而誤傷。按照北京的預(yù)測,執(zhí)行新標(biāo)準(zhǔn)后,市場上可被認(rèn)定為普通住宅的商品房將從過去的約三成提高到約七成。與北京一樣,上海也同時(shí)調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn),能讓更多的購房人享受到免征增值稅這樣的優(yōu)惠。
值得關(guān)注的是,此次政策調(diào)整,北京和上海有一致性,即都松綁了普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),都下調(diào)了首套和二套房首付比例。還要注意的是,上海二套房的最低首付比例(50%)比北京要高10%,但外圍五大新城和新區(qū)二套房首付比例更低一些,意味著上海想把需求從中心區(qū)引導(dǎo)至外圍,也意味著外圍是上海經(jīng)濟(jì)增長的新動(dòng)力,而北京在這方面明顯壓力要小一點(diǎn)。
為何此時(shí)釋放如此力度的利好?
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,一線城市出臺(tái)調(diào)控政策敏感性比較高,北京和上海的敏感性更高。從慣例上來講,廣州和深圳調(diào)控寬容性比較強(qiáng),一般先于北京和上海出政策。這次也是一樣的,當(dāng)防風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)地產(chǎn)上升到了緊迫性很高的程度,北京上海也松綁政策,有非常重要的信號(hào)意義,意味著風(fēng)險(xiǎn)和穩(wěn)定的導(dǎo)向上升到了很高的高度,行政干預(yù)的政策需全面退出。
此次新政出臺(tái)的背景是近期重點(diǎn)城市房價(jià)下跌加速,一線城市領(lǐng)跌。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,11月份,百城有99個(gè)城市房價(jià)下跌,70個(gè)大中城市10月份有64個(gè)城市下跌,都創(chuàng)階段性新高,后者創(chuàng)2014年以來新高,背后是市場預(yù)期進(jìn)一步下滑,前景不明朗紛紛選擇降價(jià)售房。10月份,70城數(shù)據(jù)顯示,一線城市領(lǐng)跌,11月份也可能是這種趨勢。而且,明確還形成了新房和二手房輪番降價(jià)的性循環(huán),預(yù)期在急劇惡化。
同時(shí),李宇嘉指出,政治局會(huì)議和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都明確了防范和化解重點(diǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。這其中最主要的就是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)價(jià)格下跌和預(yù)期轉(zhuǎn)弱,直接導(dǎo)致商品房銷售量明顯下滑,盡管近期二手房交易因?yàn)閮r(jià)格明顯下跌而促進(jìn)交易增長,但新房明顯在下跌,這對于緩解房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)欠浅2焕?。同時(shí),重要會(huì)議還明確提出要多出穩(wěn)預(yù)期,穩(wěn)增長政策。
此外,他認(rèn)為,近期風(fēng)險(xiǎn)蔓延超出了管理層的預(yù)期,突出表現(xiàn)在萬科金地遠(yuǎn)洋等穩(wěn)健經(jīng)營性企業(yè)或國企資金鏈緊張,迫切需要從供需兩端去斬?cái)囡L(fēng)險(xiǎn)蔓延的鏈條。包括三個(gè)不低于和白名單,也包括需求端促進(jìn)回暖。其中需求端促進(jìn)回暖最重要,這是造血功能。只有房企自我造血功恢復(fù)了,三個(gè)不低于和白名單等外部輸血才能恢復(fù),也才能控制住風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)蔓延,控制住系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能。
“在適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢下,北京、上海出臺(tái)利好政策,也符合市場預(yù)期,有利于促進(jìn)剛需和改善性住房需求釋放,特別有利于二套改善性住房需求,對京滬房地產(chǎn)市場,乃至全國市場情緒均將帶來積極引導(dǎo)?!敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜分析認(rèn)為。
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